Étape 1 – Faire un budget et clarifier son bilan financier

Le budget est une étape essentielle pour établir les limites de votre projet.

Planifier votre achat en toute quiétude, c'est possible. Faites l'évaluation de votre bilan financier, de vos besoins, de vos priorités et de votre capacité financière à court et à moyen terme.

La mise de fonds – une somme d'argent provenant de vos avoirs personnels – doit être versée lors d'un emprunt hypothécaire. Plus elle est élevée, moins vous devrez emprunter… et moins d'intérêt vous paierez!

Provenance

  • Comptes d'épargne.
  • Certificats de dépôt.
  • Obligations d'épargne.
  • Fonds de placement.
  • REER (par le biais du RAP).
  • Dons ou remises en argent.
  • Prêteurs ou emprunts personnels (sous certaines conditions).
  • Valeur du terrain sur lequel vous désirez construire, si vous êtes propriétaire.
  • Partie de la valeur de la main-d'œuvre, si vous construisez vous-même votre maison avec l'aide de proches.

Combien prévoir?

La mise de fonds minimale équivaut généralement à 20 % du coût d'achat ou de la valeur marchande de la propriété, selon le plus bas des 2 montants.

Puis-je emprunter même si je n'ai pas ce montant?

Oui. Vous devez alors obtenir une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Canada1. La mise de fonds exigée se situe dans ce cas entre 5 % et 20 % de la valeur de votre propriété2.

Prime d'assurance hypothécaire

  • Varie en fonction de votre mise de fonds.
  • Doit être acquittée lors de l'achat ou ajoutée au montant du prêt hypothécaire.
  • Représente entre 0,6 % et 4 %3,4 du montant du prêt
  • Est non remboursable.

RAP

Le régime d'accession à la propriété (RAP) permet aux acheteurs d'une 1re maison ou aux personnes qui n'ont pas été propriétaires depuis au moins 5 ans d'utiliser le REER comme mise de fonds pour l'acquisition de leur résidence principale.

2 stratégies possibles

Vous détenez déjà de l'épargne dans un REER

Le RAP vous permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de vos REER (70 000 $ pour un couple) dans une année civile, sans payer d'impôt.

Vous avez peu ou n'avez pas d'épargne dans un REER

La stratégie de « l'emprunt de 90 jours » vous permet de participer au RAP.

  1. Demandez à votre caisse un montant qui correspond à vos besoins et qui respecte la cotisation maximale permise.
  2. Déposez cette somme dans un REER Desjardins pendant au moins 90 jours.
  3. Retirez ce montant non imposable du REER et remboursez l'emprunt à la caisse.
  4. Utilisez le remboursement d'impôt comme mise de fonds pour acquérir la propriété.

Remboursement

Vous disposez d'un maximum de 15 ans pour rembourser le REER, à raison d'un minimum annuel de 1/15 du retrait du REER, peu importe la stratégie choisie.

Exemple

Vous avez retiré 12 000 $ de vos REER. La somme à remettre est de 800 $ par année pendant 15 ans. Si ce minimum annuel n'est pas remboursé, vous devez alors ajouter cette somme à vos revenus et payer l'impôt applicable.

Avantages du RAP

  • Accession à la propriété plus tôt.
  • Mise de fonds plus élevée.
  • Prêt hypothécaire et prime d'assurance prêt hypothécaire moins élevés.
  • Retrait du REER non imposable.
  • Aucuns frais d'intérêt pour le remboursement annuel du REER.
  • Utilisation du remboursement d'impôt généré pour couvrir la mise de fonds ou les frais de démarrage.

Impacts

  • Impact sur votre budget pour vous assurer de rembourser minimum du retrait du REER.
  • Perte de revenus d'intérêt liée au retrait d'un montant en REER déjà existant.

En plus de la mise de fonds, il faut prévoir un montant d'environ 3 % de la valeur de la propriété pour couvrir certains frais de démarrage.

Frais d'inspection

L'inspection d'une maison par un spécialiste avant l'achat s'impose. Un rapport détaillé vous dira si la maison nécessite des réparations à court ou à long terme et vous renseignera quant à l'existence de vices.

Frais d'évaluation

Votre caisse pourrait vouloir connaître la valeur marchande de la propriété que vous désirez acheter. Un expert, généralement un évaluateur agréé, se chargerait alors d'évaluer la maison pour vous fournir cette information.

Honoraires et frais juridiques

L'avocat vous facturera des honoraires pour la préparation, la signature et l'enregistrement des divers documents légaux reliés à l'achat de votre propriété.

Divers frais et ajustements

Ces frais regroupent les paiements effectués par le vendeur pour une période donnée :

  • impôts municipaux
  • comptes d'électricité ou de gaz naturel
  • dépenses communes d'une unité de condo.

Vous lui êtes donc redevable d'un certain montant à partir de la date de clôture de la transaction. Ces frais supplémentaires doivent être acquittés à la conclusion de la transaction par les avocats.

Droits de cession immobilière

Des droits de cession immobilière doivent être acquittés lorsque l'on devient propriétaire. Il s'agit d'une taxe de vente perçue par la province de l'Ontario au moment de l'enregistrement de la cession au bureau d'enregistrement immobilier.

Le montant correspond à un pourcentage du prix d'achat de la propriété :

  • 0,50 % sur les premiers 55 000 $
  • 1,00 % sur l'excédent entre 55 000 $ et 250 000 $
  • 1,50 % sur l'excédent entre 250 000 $ et 400 000 $5.

Autres frais

  • Coûts d'assurance habitation de votre nouvelle propriété (souvent plus élevés que ceux d'une location).
  • Frais d'assurance prêt hypothécaire.
  • Frais d'obtention d'un certificat de localisation s'il n'est pas fourni par le vendeur.
  • Taxes de vente pour les maisons neuves.
  • Frais de déménagement.
  • Frais de branchement aux services publics.
  • Décoration.
  • Achat de nouveaux meubles et d'électroménagers.
  • Équipement d'entretien paysager.

Portez une attention particulière à certains calculs pour vous assurer de faire des choix judicieux qui respectent vos désirs et votre capacité de payer.

Ratios d'endettement

2 règles d'or

  1. Consacrez un maximum de 32 %6 du revenu brut de votre ménage aux frais reliés à l'habitation (ratio d'amortissement brut de la dette ou ABD).
  2. Consacrez un maximum de 40 %6 du revenu brut de votre ménage au remboursement total de vos dettes (ratio d'amortissement total de la dette ou ATD).

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Préautorisation hypothécaire

  • Vous permet de connaître la valeur maximale de la propriété que vous pouvez acheter selon votre capacité d'emprunt et votre mise de fonds.
  • Peut vous prémunir contre d'éventuelles hausses de taux d'intérêt, si votre taux est garanti.
  • Simplifie vos échanges avec le courtier immobilier ou le vendeur de la propriété.

Conseil

Recherchez une maison dont la valeur est inférieure à votre capacité maximale d'emprunt. Vous pourrez ainsi assumer tous vos paiements, prévoir les imprévus financiers et maintenir votre qualité de vie actuelle.

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  1. Les propriétés destinées à un usage saisonnier ou celles qui ne sont pas accessibles toute l'année ne sont pas admissibles à une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Genworth Canada).
  2. Pour les propriétés de type propriétaire occupant comptant 1 à 2 logements. Pour les propriétés de 3 à 4 logements, la mise de fonds minimale est de 10 % pour un prêt assuré par la SCHL ou Genworth Canada. Le montant minimum exigé est plus élevé pour les résidences de plus de 500 000 $.
  3. Un remboursement de prime pouvant aller jusqu'à 25 % pourrait être accordé si vous vous servez d'un prêt assuré par la SCHL pour acheter une habitation écoénergétique.
  4. Cette prime peut aller jusqu’à 4,5 % dans le cas d’une mise de fonds non traditionnelle (lorsque le ratio prêt/valeur se situe entre 90,01 % et 95 %).
  5. En Ontario, le taux est de 2 % pour l'excédent de plus de 400 000 $. Un rabais peut être accordé pour les premiers acheteurs de propriété.
  6. Pourcentage recommandé selon les assureurs hypothécaires.